Las guerras de ofertas hacen que comprar una casa en L.A. sea una pesadilla; estos compradores pudieron evitarla
Los compradores de viviendas del sur de California hablan de cómo han superado -o sorteado- la oleada de ofertas cada vez más elevadas.
“Soy de la Generación del Milenio. Comprar una casa siempre ha sido un sueño en la vida”, comentó Alex Mohajer, nativo de Irvine y veterano residente de Los Ángeles.
Sin embargo, comprarla en el condado de Los Ángeles fue más bien una pesadilla. “Los precios subían en tiempo real”, relató Mohajer, para quien los valores en sus comunidades de interés -Montecito Heights, City Terrace y el este de Los Ángeles- subían rápidamente y se ubicaban fuera de su alcance.
El joven comenzó a buscar allí en 2019 porque estas comunidades tenían casas listadas en el rango de $500.000. Aunque eso no era exactamente “asequible”, destacó, aun así era alcanzable.
“Hasta finales de 2020, no había casas unifamiliares disponibles a ese precio”, comentó Mohajer. “Y si estaban disponibles, recibían ofertas de $100.000 por encima de lo que pedían en efectivo. No contaba con eso en efectivo y entonces me superaban casi siempre, porque yo me presentaba con una hipoteca convencional”.
Su historia es familiar para cualquiera que se haya unido últimamente al scrum de compra de viviendas en el sur de California. Aquí hay algunos otros ejemplos.
“Recorrimos una [casa] en Eagle Rock sin garaje, sin espacio para almacenamiento, y parecía que el techo se estaba derrumbando a pesar de que solo mido cinco pies seis”, relató Courtney Northrop, quien finalmente aterrizó en North Hollywood. “La jornada de puertas abiertas parecía Disneylandia. El listado era de $865.000 y [la propiedad] terminó vendiéndose por $1.5 millones”.
“Buscamos por toda la ciudad, pero las ofertas en efectivo superaban el precio de venta”, remarcó Ian Rosenberg. “Estábamos cerca de comprar un lugar en Highland Park y presentamos una oferta, pero alguien presentó una oferta en efectivo de $85.000 por encima de la nuestra”. Él y su esposo terminaron comprando un condominio en Sherman Oaks.
Al igual que Northrop y Rosenberg, Mohajer encontró una manera de prevalecer, no superando al enjambre, sino evadiéndolo. Su historia, y la de algunos otros compradores, ofrece algunos consejos para aquellos que todavía intentan unirse a la clase propietaria en el sur de California.
Como regla general, los compradores de viviendas y los agentes de bienes raíces dicen que debe contar con que el vendedor pueda elegir entre múltiples ofertas. De hecho, afirman, los agentes a veces listan una casa a un precio inferior al del mercado como fuente de un infierno de ofertas. “No hay duda de que el precio es siempre el factor más importante cuando se trata de una venta”, remarcó Edan Amar, un agente de bienes raíces de Keller Williams en West Hollywood. “Nadie debería esperar que un vendedor se vaya con menos si hay una oportunidad de ganar más. Es solo un negocio.
Ver subir los precios ‘en tiempo real’
Mohajer comentó que la deuda de su préstamo estudiantil le había impedido siquiera pensar en comprar una vivienda hasta marzo de 2020, cuando el gobierno federal suspendió los pagos de préstamos y los cargos por intereses debido a la pandemia de COVID-19. Eso le abrió una ventana para conseguir financiamiento y comenzar a ofertar.
Luego se hizo realidad. “Una y otra vez hacía una oferta, y había otras 15, 16, 17 por encima de lo pedido, en efectivo. ¿Quién tiene todo ese dinero a disposición?, se preguntaba. “Como comprador primerizo de vivienda y como persona joven, el tema era bastante desmoralizador”.
Los rechazos en serie le dejaron en claro que compraría una casa inicial, no la de sus sueños. Así que hizo dos cosas que, en última instancia, muchos compradores de viviendas deben hacer.
Primero, amplió su búsqueda, considerando vecindarios menos deseables, que implicaban un viaje más largo a su oficina en el centro de Los Ángeles. Y en segundo lugar, cuando encontró un sitio en su rango de precios en Long Beach, se abalanzó sobre él el día que se puso a la venta, dos semanas antes de que la casa pudiera ser visitada.
La lista ni siquiera tenía fotografías del lugar, y el precio relativamente bajo ($425.000 dólares) podría haber señalado problemas estructurales importantes. Además, era viejo y pequeño, con solo 750 pies cuadrados. Pero era lindo desde el exterior, así que cuando el agente de bienes raíces de Mohajer sugirió que hiciera una oferta sin verlo, lo hizo.
La contingencia de inspección le da cierto margen de maniobra para ofertar por casas que solo ha visto desde la acera. Pero asegúrese de contratar a un inspector sin participación financiera en el cierre del trato y con mucho tiempo para hacer un trabajo minucioso.
La cuestión coincidió con que los vendedores necesitaban moverse rápidamente para completar un acuerdo sobre una nueva casa, relató Mohajer. Así que aceptaron su oferta, que era la única sobre la mesa. Y 45 días más tarde, después de que una inspección no revelara ningún problema y se aprobara la hipoteca, la casa era suya.
“Fue mucho menos de lo que esperaba inicialmente, en términos del tipo de vivienda que esperaba comprar”, comentó Mohajer. Entre otras cosas, es más pequeña de lo que imaginaba y ha requerido mucho trabajo.
Pero la casa también ha apreciado su valor rápidamente, elevando su equidad al 20%. “En términos de hacer una inversión en mi futuro, inequívocamente creo que fue una elección inteligente para mí”, destacó. “Creo que toda mi generación pugna mucho para construir su propia riqueza... Tengo un pie en la puerta para empezar a ascender en la escalera de propiedad de vivienda”.
El joven admite que la suerte jugó un papel importante en su compra. Pero agregó: “Los meses de experiencia previos me hicieron sentir cómodo para actuar muy rápido, incluso con los ojos vendados. Era un riesgo, pero tienes que sentirte cómodo tomando riesgos en un mercado como éste”.
The Great SoCal House Hunt
Vendedores con prisa
Y, de hecho, los “vendedores motivados” son una cuestión importante. Anthony (quien pidió que no se usara su apellido para poder hablar libremente sobre sus finanzas) tomó un camino similar al de Mohajer para conseguir una casa en North Inglewood.
Cuando comenzó a buscar, en 2019, pensaba en viviendas de alrededor de $300-000. “Entonces, todo enloqueció en 2020”.
A fines de ese año, vio una lista de “disponibles próximamente” en Inglewood, por $350.000, $25.000 más de lo que inicialmente esperaba gastar, y le dijo a su agente que quería verlas en el momento en que estuvieran abiertas. Sin embargo, cuando se publicó la lista, a principios de 2021, el precio era de hasta $400.000, y aunque “las fotos no eran geniales, la descripción estaba bien. Pero terminó por no ser de gran atractivo”, comentó.
Tuvieron la oportunidad de ver la casa un domingo y estaba “bastante desgastada”, relató Anthony. Los propietarios de la vivienda, de dos dormitorios y dos baños y medio, habían estado allí durante 30 años y “realmente no habían reparado nada; se notaba que estaban ansiosos por salir de allí”.
Tenía algunas reservas sobre el lugar, dijo, pero una venta comparable sugirió que la casa tenía un precio bajo y “probablemente aumentaría su valor con un poco de cariño”. Entonces decidió hacer una oferta esa noche, de $405.000 con la esperanza de evitar una guerra de ofertas. Cuatro días después, fue aceptada. “Resulta que también estaban comprando un lugar al mismo tiempo”, comentó, lo cual los volvió “más dispuestos a aceptar una oferta para poder tener el dinero” para su propia compra.
Saber si un vendedor tiene contrato para comprar otra vivienda te ayudará a saber cuáles son los más motivados para realizar una venta. Pídale a su agente que intente averiguarlo con su colega por parte del vendedor.
Mantenga la calma
Amar ha visto de cerca las guerras de ofertas desde todos lados: como agente de listado para vendedores, como comprador de propiedades de inversión y como representante de clientes que intentan comprar casas. Y aunque los compradores han estado asumiendo cierto riesgo en sus ofertas, por ejemplo, al ajustar los plazos y renunciar a algunas contingencias por adelantado, hay algunos riesgos que simplemente no vale la pena correr.
Un ‘no rotundo’, señaló Amar, es renunciar a la inspección a menos que esté planeando derribar la estructura. “Nunca aconsejaría a un cliente: ‘No inspeccione antes de comprar’”, remarcó.
También ha visto a los compradores quedar atrapados en el frenesí del momento, lo cual los lleva a entrar “a un precio realmente alto, no necesariamente lógico”. Eso, a su vez, genera remordimiento cuando todo se tranquiliza un poco.
Una razón es que un comprador acude a una jornada de puertas abiertas y ve allí a otros competidores potenciales. Entonces, el agente del vendedor le dice que ya tiene una oferta, que en los próximos días se convierte en tres, cuatro, cinco o incluso decenas de ofertas, prosiguió Amar.
“Los compradores a veces sienten que no tienen tiempo para pensar”, explicó. “Hay un elemento de cansancio y presión del comprador para apretar el gatillo rápido”, lo cual lleva a las personas a pagar un precio del que pueden arrepentirse.
Pero entonces, esa es la naturaleza del mercado aquí. “Cuando comencé, cuando escribías una oferta que tenía términos agresivos o renunciaba a contingencias, la mayoría de los agentes de cotización decían: ‘Pareces muy combativo’. En estos días, eso se ha convertido en el estándar”.
Ese cambio hacia ofertas con más riesgo y excesivas es difícil de aceptar para algunas personas que compraron sus casas hace años. “En un momento, escribimos una oferta por $30.000 por encima del precio de venta y mi papá preguntó si nuestro agente estaba tratando de engañarnos”, relató Kaitlynne Sanfilippo, quien finalmente encontró una casa en Long Beach. “Él sugirió que escribiésemos una oferta por $1 más de lo pedido, pero le dijimos que el mundo en el que vivimos ya no es así. Estamos felices por ti y tu hipoteca a 30 años, pero no obtendremos la casa si eso es lo que hacemos”.
Comprar fuera del mercado
Marc Stenchever no era ajeno a los mercados inmobiliarios calientes, ya que compró su casa actual en Seattle en la década de 1990. Aún así, quedó desconcertado por las guerras de ofertas que encontró cuando él y su hermano Mike comenzaron a buscar, en 2020, una casa de invierno en el sur de California.
Lo que encontraron fue que los lugares estaban siendo “listados previamente”, dando a los agentes de bienes raíces una vista previa y preparando las ofertas, relató Stenchever, un defensor público jubilado. Luego, cuando las casas llegan formalmente al mercado, atraen múltiples ofertas el primer día.
Los hermanos eran superados, a veces de manera espectacular, incluso cuando ofertaban más que el precio de venta. ¿Su conclusión? “Es todo una locura.”
“Probablemente no éramos realistas cuando comenzamos la búsqueda porque pensamos, según lo que estábamos viendo en Zillow o lo que sea, que era posible obtener un lugar por menos de lo que realmente se vendía”, relató. Para empeorar las cosas, los precios “probablemente subieron un 8 o 10% mientras estábamos buscando”.
La única forma en que pudieron comprar, dijo, fue porque “le hablamos dulcemente a un agente de bienes raíces que estaba trabajando con un constructor en un nuevo desarrollo”. El proyecto era un complejo de casas adosadas en Oceanside, a unas cinco cuadras del Pacífico, y el constructor había decidido poner solo la mitad de las unidades en el mercado, narró Stenchever. La otra mitad se vendería a un precio fijo a las personas que se inscribieran en ellos.
Step-by-Step Guide
Naturalmente, se inscribieron más personas de las pensadas. “Creíamos que no había posibilidad para nosotros”, recordó. Pero un sábado el agente llamó y dijo que los hermanos podrían quedarse con una de las casas adosadas si ponían el depósito de garantía el lunes, lo cual hicieron. La unidad de 1500 pies cuadrados, tres dormitorios y tres baños se vendió por alrededor de $820.000, dijo, más el costo adicional del piso, los electrodomésticos y la pintura que se necesitaba para terminar la casa.
Según Stenchever, si cada unidad del complejo se hubiera puesto en el mercado, probablemente se habrían vendido por más de lo que ellos pagaron por la suya. Así que se siente afortunado de haber conseguido una propiedad en el sur de California.
Muchos compradores exitosos dicen lo mismo.
Para leer esta nota en inglés, haga clic aquí.
Suscríbase al Kiosco Digital
Encuentre noticias sobre su comunidad, entretenimiento, eventos locales y todo lo que desea saber del mundo del deporte y de sus equipos preferidos.
Ocasionalmente, puede recibir contenido promocional del Los Angeles Times en Español.
